EBJ U, 广州市白云区米龙上南南二巷1号101铺, Guangzhou (2026)

Q: What is the address?

广州市白云区米龙上南南二巷1号101铺

10/05/2022

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20/09/2019

🎉老同學大駕光臨本事務所諮詢...秘密👀
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#當年會計系小美女要出嫁了 @ 金士曼國際法律事務所

31/05/2019

《租期未屆滿，承租人積欠2個月房租後落跑了，出租人該怎麼辦呢？》
🎉前情提要：
最近因為有不同的客戶遇到相同的問題前來諮詢，甚至還有問及「承租人不但落跑，還有一堆雜物留在租屋處根本沒帶走，該怎麼處理呢？」

🎉問題提出：
（一）關於租賃期間未屆滿，且承租人已積欠2個月的租金後，就落跑且下落不明，出租人該如何處理？
（二）承上開問題，此時出租人對於承租人落跑有聯絡不到，承租人之遺留物該如何處理呢？

🎉問題一解答：
出租人要先依法終止租賃契約。
1、依據民法第439條之規定，承租人有依約定按時給付租金之義務。
2、既然依照租賃契約，承租人應該按時給付租金給出租人，而現在承租人已經遲繳租金，且已達到欠租2個月了，此時出租人就可以依據民法第440條第2項之規定向承租人終止租賃契約。

🎉問題二解答：
出租人於終止租賃契約後，建議透過司法訴訟方式，請求無權占有人（即被終止租賃契約後的承租人）騰空返回租賃物。
1、雖然一般公版制式的租賃契約，一定會有約定「租期屆滿或租約經終止後，承租人遺留於租賃物內之物品，同意由出租人當作廢棄物處理」，但出租人千萬別以為租賃契約有本條約定，就以為自己有了一把尚方寶劍，可以直接將承租人遺留物當作廢棄物處理喔！
2、建議出租人最保險的方式，是依據民法第767條之規定，對出租人提出返還所有物的訴訟，並於獲得勝訴判決後強制執行，清空承租人之遺留物。
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🙋🏼‍♂️🙋🏻‍♀️
很多客戶聽到這裡會問，大律師，都已經於租賃契約約定好了，為什麼不能直接當廢棄物處理呢？

🧐黃律師解答：
這問題問得好，「你怎麼知道你已經合法終止租賃契約了呢？」👀
如果出租人已經發了終止租賃契約的存證信函給承租人後，即以上開約定清除承租人之遺留物，這時要是失蹤的承租人突然出現，主張他根本沒收到出租人的存證信函，此時出租人即有面對承租人提告「刑事侵入住宅罪🏠」及面臨「遺留物之民事賠償訴訟」的風險，說真的，得不償失！
為了避免上開終止意思表示之送達問題，建議出租人要在租賃契約內即先約定，雙方關於租賃期間內，任一方之意思表示送達同意以契約內所留之地址為收送達地，如此不失為解套的方式之一。

#法律543
#租屋篇
#歡迎聯絡諮詢
#黃律師抵嘉

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