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20/09/2019

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《租期未屆滿,承租人積欠2個月房租後落跑了,出租人該怎麼辦呢?》🎉前情提要:最近因為有不同的客戶遇到相同的問題前來諮詢,甚至還有問及「承租人不但落跑,還有一堆雜物留在租屋處根本沒帶走,該怎麼處理呢?」🎉問題提出:(一)關於租賃期間未屆滿,且...
31/05/2019

《租期未屆滿,承租人積欠2個月房租後落跑了,出租人該怎麼辦呢?》
🎉前情提要:
最近因為有不同的客戶遇到相同的問題前來諮詢,甚至還有問及「承租人不但落跑,還有一堆雜物留在租屋處根本沒帶走,該怎麼處理呢?」

🎉問題提出:
(一)關於租賃期間未屆滿,且承租人已積欠2個月的租金後,就落跑且下落不明,出租人該如何處理?
(二)承上開問題,此時出租人對於承租人落跑有聯絡不到,承租人之遺留物該如何處理呢?

🎉問題一解答:
出租人要先依法終止租賃契約。
1、依據民法第439條之規定,承租人有依約定按時給付租金之義務。
2、既然依照租賃契約,承租人應該按時給付租金給出租人,而現在承租人已經遲繳租金,且已達到欠租2個月了,此時出租人就可以依據民法第440條第2項之規定向承租人終止租賃契約。

🎉問題二解答:
出租人於終止租賃契約後,建議透過司法訴訟方式,請求無權占有人(即被終止租賃契約後的承租人)騰空返回租賃物。
1、雖然一般公版制式的租賃契約,一定會有約定「租期屆滿或租約經終止後,承租人遺留於租賃物內之物品,同意由出租人當作廢棄物處理」,但出租人千萬別以為租賃契約有本條約定,就以為自己有了一把尚方寶劍,可以直接將承租人遺留物當作廢棄物處理喔!
2、建議出租人最保險的方式,是依據民法第767條之規定,對出租人提出返還所有物的訴訟,並於獲得勝訴判決後強制執行,清空承租人之遺留物。
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🙋🏼‍♂️🙋🏻‍♀️
很多客戶聽到這裡會問,大律師,都已經於租賃契約約定好了,為什麼不能直接當廢棄物處理呢?

🧐黃律師解答:
這問題問得好,「你怎麼知道你已經合法終止租賃契約了呢?」👀
如果出租人已經發了終止租賃契約的存證信函給承租人後,即以上開約定清除承租人之遺留物,這時要是失蹤的承租人突然出現,主張他根本沒收到出租人的存證信函,此時出租人即有面對承租人提告「刑事侵入住宅罪🏠」及面臨「遺留物之民事賠償訴訟」的風險,說真的,得不償失!
為了避免上開終止意思表示之送達問題,建議出租人要在租賃契約內即先約定,雙方關於租賃期間內,任一方之意思表示送達同意以契約內所留之地址為收送達地,如此不失為解套的方式之一。

#法律543
#租屋篇
#歡迎聯絡諮詢
#黃律師抵嘉

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