01/01/2025
WEALTH IN DEPTH: วิเคราะห์ตลาด Community Mall กับโอกาสที่กำลังสดใส รายใหญ่แห่เปิดอีกเพียบ!
ทำไมตลาด Community Mall ถึงกลับมาสดใส จนทำให้ธุรกิจยักษ์ใหญ่อย่าง CPN-OR ออกมาเคลื่อนไหว พร้อมประกาศลงทุนสร้างและขยายอย่างต่อเนื่อง จนถึงขั้นย้ำว่า แม้จะมีผู้เล่นเข้ามาหลายราย แต่ถึงอย่างไรตลาดก็ไม่มีทาง Over Supply เพราะด้วยจำนวนประชากรที่เริ่มขยายออกไปอยู่นอกเมือง
ฉัตรชัย ตวงรัตนพันธ์ รองประธานสมาคมผู้ค้าปลีกไทย ฉายภาพกับ THE STANDARD WEALTH ว่า เป็นเรื่องจริงที่ว่าตลาดไม่มีทาง Over Supply และมีช่องว่างให้เข้ามาลงทุน แต่ไม่ใช่ว่าใครทำแล้วก็จะสำเร็จ ถือเป็นตลาดที่มีความท้าทาย ทั้งการหาพื้นที่ที่ต้องมีหัวใจสำคัญคือ ในย่านที่จะลงทุนสร้างจะต้องมีหมู่บ้าน ออฟฟิศ โรงเรียน หรือเรียกง่ายๆ ว่าต้องมีทราฟฟิกที่ดี
รวมไปถึงการมีคอนเซปต์ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย และต้องมีแม็กเน็ต ทั้งร้านค้าและความสะดวกต่างๆ เข้ามาดึงดูด แต่ก็ต้องยอมรับว่าการแข่งขันก็สูงขึ้น เพราะตลาดนี้มีบริษัทใหญ่หลายค่ายที่ทำมาอยู่แล้ว ด้วยแม่เหล็กที่มีถือว่าได้เปรียบ ดังนั้นหากจะเข้ามาต้องสร้างความแตกต่าง และต้อง Special ถึงจะมีโอกาสสำเร็จได้
จะเห็นได้ว่าในช่วงระยะเวลา 2-3 ปีที่ผ่านมา ธุรกิจ Community Mall ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด ระบุพื้นที่ค้าปลีกในไตรมาส 3 ของปี 2557 ประมาณ 6,967,000 ตารางเมตร เป็นสัดส่วนของ Community Mall ถึงกว่า 905,980 ตารางเมตร หรือประมาณ 13%
ถือเป็นอันดับ 2 รองจากศูนย์การค้า โดยประเมินว่าสิ้นปี 2557 พื้นที่ค้าปลีกของ Community Mall จะมีทั้งหมด 1,088,880 ตารางเมตร ซึ่งถ้าพื้นที่ค้าปลีก Community Mall เฉลี่ย 10,000 ตารางเมตรต่อ 1 แห่ง นั่นหมายถึงสิ้นปี 2557 จะมี Community Mall ถึงเกือบ 110 แห่งในกรุงเทพและปริมณฑล
ขณะที่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA กล่าวกับ THE STANDARD WEALTH ว่า หากย้อนไปเมื่อ 10 ปีที่แล้ว หลายธุรกิจกระโดดเข้ามา ในตลาด Community Mall กว่า 10 ราย แต่มีแค่ 1 ใน 4 รายเท่านั้นที่ประสบความสำเร็จ เพราะส่วนใหญ่ไปเลือกเปิดในโลเคชันที่ไม่เหมาะสม ใกล้ห้างใหญ่ ทำให้คนเดินน้อย และผู้เช่าอยู่ไม่ไหวจนต้องทยอยปิดตัวไป
แต่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาตลาด Community Mall กลับมาเติบโตและเป็นที่น่าสนใจ มากขึ้น เนื่องจากโครงสร้างของไทยมีการขยายตัวของชุมชน จึงเป็นโอกาสที่จะ เข้าไปอยู่ใกล้กับกลุ่มเป้าหมายและมีการแย่งชิงพื้นที่ที่มีทราฟฟิกสูง
โดยปัจจุบันทำเลทองที่ถูกจับตามองอันดับ 1 ได้แก่ ศรีนครินทร์และอ่อนนุช ตามมาด้วยกาญจนาภิเษก, ราชพฤกษ์-นนทบุรี, บางพลี, บางบ่อ และบางเสาธง ต้องยอมรับว่าในย่านดังกล่าวนี้มีการก่อสร้างโครงการหมู่บ้านจำนวนมาก และผู้อาศัยส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนกำลังซื้อสูง
“ที่สำคัญเมื่อบริบทต่างๆ เปลี่ยน พฤติกรรมลูกค้าก็เปลี่ยนตาม กลุ่มเป้าหมายแต่ละ ย่านมีความต้องการที่ Fragmented มากขึ้น จึงเป็นโอกาสของธุรกิจ Community Mall และยิ่งค่ายไหนสามารถยึดทำเลทองได้ก็ยิ่งได้เปรียบ รวมไปถึงจะต้องหาแม็กเน็ตใหม่ๆ อย่างแบรนด์ไลฟ์สไตล์ เครื่องดื่ม และร้านอาหาร เข้ามาดึงลูกค้าด้วย” โสภณย้ำ
หากสังเกตจะเห็นว่าทำเลที่มีศักยภาพใจกลางเมือง ซึ่งเป็นย่านที่มีกำลังซื้อ เต็มไปด้วยศูนย์การค้าขนาดใหญ่ และแทบไม่เหลือพื้นที่ว่างให้ขยายโครงการขนาดใหญ่เพิ่มได้เพิ่มอีก ดังนั้นข้อดีของ Community Mall คือสามารถไปเปิดในโลเคชันที่ห้างใหญ่ไม่สามารถสร้างได้ และในวันที่คนเมืองมีเวลาจำกัด การมาจับจ่ายที่ Community Mall จะถือว่าตอบโจทย์และใช้เวลาน้อยกว่าศูนย์การค้า
เมื่อเจาะลึกมาดูทิศทางการลงทุนในตลาด Community Mall เริ่มจากยักษ์ค้าปลีก ‘เซ็นทรัลพัฒนา’ เป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ เมื่อไม่นานมานี้เพิ่งประกาศว่าจะใช้งบ 2 พันล้านบาท เพื่อปรับปรุงและพัฒนาโครงการทั้งหมด 15 โครงการภายใต้ชื่อ Market Place มีจุดแข็งของจำนวนร้านค้าและร้านอาหารชื่อดังมากกว่า 300 แบรนด์ และนำ DNA ของเซ็นทรัลพัฒนาที่ทำศูนย์การค้ามากว่า 40 ปี ที่มีฐานข้อมูลเข้ามาทำความเข้าใจพฤติกรรมลูกค้าให้ตอบโจทย์มากขึ้น เบื้องต้นวางแผนจะขยายจะสาขาอย่างน้อยปีละ 1 แห่ง
ส่วนใหญ่ที่วางแผนไว้จะเปิดในกรุงเทพฯ เป็นหลัก เริ่มประเดิมด้วย Market Place สาขาเทพรักษ์ ซึ่งจะถือเป็นฟอร์แมตใหม่อยู่กึ่งกลางถนนรามอินทราและวัชรพล มีพื้นที่ขนาด 5,800 ตารางเมตร ซึ่งจะเปิดให้บริการเต็มรูปแบบในเดือนมกราคม 2568 ส่วนต่างจังหวัดก็มองเห็นโอกาสการลงทุนและต้องพิจารณาจังหวะที่เหมาะสม
เช่นเดียวกับบริษัท ปตท. น้ำมันและการค้าปลีก จำกัด (มหาชน) หรือ OR ที่รุกคืบเข้ามาร่วม ชิงเค้กในธุรกิจค้าปลีกด้วยการเปิดตัว OR Space จำนวน 2 สาขา โดยสาขาแรกตั้งอยู่จังหวัดสุพรรณบุรี และล่าสุดเปิดสาขารามคำแหง ซอย 129
ทั้งหมดนี้อยู่ภายใต้แนวคิด ‘Convenience Mall’ บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ และเตรียมจะเปิดที่สาขาพงษ์เพชร นับเป็นสาขาที่ 3 โดยได้เตรียมงบลงทุน 300 ล้านบาท วางแผนเปิดให้ครบ 10 สาขาภายในปี 2569
เมื่อมาดูจุดแข็งของ OR Space คือการจับมือกับพันธมิตรหลายแบรนด์ทั้งในและ ต่างประเทศเข้ามาเปิดในคอนเซปต์ที่แตกต่างจากที่อื่น และนำแบรนด์ชั้นนำในเครือ OR เช่น Café Amazon, found & found, Pacamara และ Otteri เข้ามาเสริมทัพการให้บริการ
รวมถึงบริษัท อินเด็กซ์ ลิฟวิ่งมอลล์ จำกัด (มหาชน) ในปีนี้ได้ขยาย LITTLE WALK เพิ่มอีก 2 แห่ง ทำให้ปัจจุบันมีทั้งหมด 4 สาขา ในแต่ละโครงการมีพื้นที่เช่ารวม 5,300 ตารางเมตร ส่วนใหญ่เน้นเปิดในกรุงเทพฯ โซนตะวันออก ซึ่งเป็นทำเลที่บริเวณรอบๆ มีหมู่บ้านที่มีทั้งคนไทยและชาวต่างชาติอาศัยอยู่ รวมทั้งมีโรงเรียนนานาชาติด้วย ซึ่งสะท้อนได้ว่าเป็นย่านที่มีกำลังซื้อสูง
สรุปได้ว่าทิศทางของตลาด Community Mall ยังมีช่องว่างอีกมาก โดยเฉพาะโซน รอบนอกเมืองกรุงเทพฯ และมีแนวโน้มเติบโต 5-10% ต่อปี แต่ถ้าค่ายไหนไม่มีอาวุธลับมากพอ ก็อาจต้องแบกรับความเสี่ยงท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจไทยที่ยังซบเซาอยู่
