22/06/2026
TỪ CUỘC ĐUA QUỸ ĐẤT ĐẾN CUỘC ĐUA CHẤT LƯỢNG ĐÔ THỊ:
MỘT GÓC NHÌN VỀ XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG GIAI ĐOẠN MỚI
Lịch sử phát triển bất động sản tại nhiều quốc gia cho thấy thị trường thường trải qua hai giai đoạn tăng trưởng với những động lực hoàn toàn khác nhau.
Trong giai đoạn đầu của quá trình đô thị hóa, nguồn lực quan trọng nhất là quỹ đất. Doanh nghiệp sở hữu được nhiều đất tại các vị trí chiến lược thường nắm giữ lợi thế cạnh tranh vượt trội. Giá trị bất động sản trong giai đoạn này chủ yếu đến từ tốc độ mở rộng đô thị, gia tăng dân số và sự khan hiếm dần của quỹ đất phát triển.
Tuy nhiên, khi thị trường bước sang giai đoạn trưởng thành hơn, lợi thế cạnh tranh bắt đầu dịch chuyển.
Tại Hàn Quốc, Singapore hay một số đô thị lớn của Trung Quốc trước đây, giai đoạn phát triển mạnh về quy mô cuối cùng đều dẫn đến một thực tế chung: giá trị bất động sản không còn được quyết định chủ yếu bởi số lượng đất đai sở hữu, mà bởi chất lượng môi trường sống được tạo ra trên quỹ đất đó.
Sự hình thành của các khu đô thị như Gangnam tại Seoul hay Marina Bay tại Singapore cho thấy một quy luật đáng chú ý. Giá trị bền vững không đến từ việc mở rộng liên tục diện tích phát triển, mà đến từ khả năng tập trung hạ tầng, dịch vụ, giáo dục, thương mại, không gian công cộng và cộng đồng cư dân chất lượng cao.
Ngược lại, kinh nghiệm từ một số địa phương tại Trung Quốc cũng cho thấy quy mô phát triển lớn chưa chắc tạo ra giá trị tương ứng nếu thiếu cư dân thực sự và nhu cầu sử dụng thực tế. Nhiều khu đô thị được xây dựng với quy mô rất lớn nhưng không hình thành được hoạt động kinh tế và cộng đồng dân cư đã trở thành minh chứng rõ ràng cho giới hạn của mô hình phát triển dựa hoàn toàn vào quỹ đất.
Nhìn từ góc độ đó, thị trường bất động sản Việt Nam có thể đang xuất hiện những tín hiệu chuyển đổi tương tự.
Sau giai đoạn tăng giá mạnh từ năm 2024 đến năm 2025, đặc biệt tại Hà Nội, mặt bằng giá bất động sản đã bước sang một ngưỡng mới. Trong khi đó, tốc độ gia tăng thu nhập của người dân không tăng tương ứng với tốc độ tăng của giá tài sản.
Điều này dẫn đến một thay đổi quan trọng trong hành vi của thị trường.
Nếu trước đây yếu tố vị trí hoặc kỳ vọng quy hoạch có thể đóng vai trò quyết định, thì hiện nay giá trị sử dụng thực tế đang ngày càng trở thành tiêu chí quan trọng hơn trong quá trình lựa chọn bất động sản. Người mua không chỉ quan tâm đến một căn nhà, mà quan tâm đến toàn bộ hệ sinh thái sống xung quanh căn nhà đó.
Trong bối cảnh này, những động thái chiến lược của các doanh nghiệp dẫn đầu thị trường trở thành một tín hiệu đáng để quan sát.
Mới đây, Vinhomes công bố định hướng dừng mở rộng quỹ đất trong nước, trong khi doanh nghiệp hiện đang sở hữu khoảng 29.500 ha đất phát triển dự án. Dưới góc độ chiến lược doanh nghiệp, quyết định này có thể được hiểu như một bước chuyển từ tăng trưởng theo chiều rộng sang tăng trưởng theo chiều sâu.
Khi quy mô quỹ đất đã đủ lớn cho nhiều năm phát triển tiếp theo, việc tiếp tục mở rộng diện tích sở hữu không nhất thiết mang lại hiệu quả cao hơn so với việc tập trung nâng cao chất lượng sản phẩm, hoàn thiện hạ tầng, phát triển hệ sinh thái tiện ích và gia tăng giá trị trên từng mét vuông đất hiện có.
Nếu xu hướng này tiếp tục diễn ra, cuộc cạnh tranh của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới nhiều khả năng sẽ không còn tập trung vào câu hỏi “ai sở hữu nhiều đất hơn”, mà sẽ chuyển sang câu hỏi “ai tạo ra được đô thị tốt hơn”.
Đó cũng là lý do mô hình đại đô thị tích hợp ngày càng thu hút sự quan tâm của thị trường.
Khác với mô hình phát triển đơn lẻ, đại đô thị tích hợp hướng tới việc xây dựng đồng thời nhà ở, giáo dục, thương mại, vui chơi giải trí, chăm sóc sức khỏe và hệ thống giao thông kết nối trong cùng một hệ sinh thái. Giá trị của mô hình này không nằm ở quy mô dự án, mà nằm ở khả năng hình thành một cộng đồng cư dân thực sự và duy trì sức sống lâu dài cho toàn khu vực.
Từ góc nhìn đó, Ocean City, bao gồm Ocean Park 1, Ocean Park 2 và Ocean Park 3, là một trường hợp đáng chú ý tại phía Đông Hà Nội.
Điểm cần quan sát không chỉ là số lượng sản phẩm được phát triển hay tốc độ tăng giá trong ngắn hạn. Điều quan trọng hơn là quá trình hình thành của một hệ sinh thái đô thị với trường học, trung tâm thương mại, không gian công cộng, hệ thống dịch vụ và cộng đồng cư dân ngày càng mở rộng.
Lịch sử phát triển đô thị tại nhiều quốc gia cho thấy giá trị bền vững của bất động sản thường được quyết định bởi khả năng thu hút con người đến sinh sống, làm việc và gắn bó lâu dài. Đây cũng chính là yếu tố tạo nên sự khác biệt giữa một dự án bất động sản và một đô thị thực sự.
Nếu giai đoạn trước là cuộc đua tích lũy quỹ đất, giai đoạn tiếp theo có thể sẽ là cuộc đua về chất lượng đô thị. Khi đó, giá trị không được đo bằng số hecta đất nắm giữ, mà bằng chất lượng cuộc sống được tạo ra trên chính quỹ đất đó.
